Acheter une maison fissurée : que vérifier ?

Vous visitez une maison qui vous plaît, et vous remarquez une fissure. Faut-il renoncer, négocier, ou ne pas s’inquiéter ? La bonne réponse dépend de la fissure, et l’important est de ne pas décider à l’aveugle, avant d’avoir signé.

Ne pas paniquer, ne pas minimiser

Beaucoup de fissures sont sans gravité, d’autres sont le signe d’un mouvement qui coûtera cher. Il est impossible de trancher à la visite, et le vendeur ou l’agent immobilier n’est pas la bonne personne pour vous rassurer : il a un intérêt à la vente.

Les questions à poser au vendeur

Depuis quand la fissure est-elle là, et a-t-elle évolué ?
Y a-t-il eu des travaux de réparation, de reprise ou de ravalement récents ? Un enduit refait peut masquer des désordres.
Le bien a-t-il fait l’objet d’une déclaration de sinistre (sécheresse, catastrophe naturelle) ?
Existe-t-il des rapports d’expertise ou des études antérieures ?
Y a-t-il eu des modifications : extension, surélévation, ouverture de mur ?

Les documents à demander

les diagnostics fournis avec la vente, dont l’état des risques ;
les arrêtés de catastrophe naturelle concernant la commune ;
les éventuels rapports d’expertise et courriers d’assurance ;
les factures de travaux de reprise.

Ce que vous pouvez observer vous-même

Photographiez les fissures avec un mètre dans le champ et regardez : leur tracé, leur largeur, leur situation (mur porteur, angle, raccord d’extension), les signes associés (portes qui frottent, carrelage fissuré), les traces d’humidité. Voir les cinq questions pour distinguer une fissure fine d’une fissure grave.

Trois vues d'un vide sanitaire : membrane de coupure de capillarité, remontées capillaires sur les murs, linteau non fissuré. — Penser à ce qui ne se voit pas depuis le salon : ici, un vide sanitaire, avec la membrane de coupure de capillarité et des traces de remontées capillaires.

Bas de façade enduite où l'enduit s'arrête et laisse apparaître des briques creuses rouges, sans protection. — Des briques creuses laissées visibles et non protégées en bas de façade : un point d'entrée pour l'humidité.

Mur peint dont l'enduit cloque et s'écaille juste au-dessus de la plinthe. — Enduit qui cloque et se décolle en pied de mur : un signe classique d'humidité qui remonte.Photo : Kebabknight, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons (image redimensionnée).

Mur en briques dont le bas est sombre et humide, après dépose de l'enduit. — Après dépose de l'enduit : le bas du mur de briques est sombre et gorgé d'eau.Photo : Kebabknight, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons (image redimensionnée).

Le bon moment pour faire expertiser

Le plus tôt possible. Une expertise avant de faire une offre ou, à défaut, avant la signature de l’acte définitif, vous permet de savoir :

si les désordres sont actifs ou stabilisés ;
quelle en est l’origine probable ;
ce qu’il faudra réparer, et dans quel délai ;
et donc de négocier le prix en connaissance de cause, ou de renoncer.

Après la signature du compromis, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours : c’est court pour organiser une expertise, il vaut donc mieux la prévoir avant.

Ce que l’on ne peut pas faire après

Une fois l’acte signé, les recours sont limités et complexes (vices cachés notamment, qui demandent de prouver que le défaut était caché, antérieur à la vente et suffisamment grave). Mieux vaut agir avant.

Ce qu’apporte un diagnostic indépendant

Un diagnostic, réalisé par un ingénieur qui ne vend aucun travaux, vous donne un avis neutre, par écrit, sur l’état réel du bien et sur ce qu’il faudra prévoir. C’est une base objective pour décider d’acheter, de négocier ou de renoncer.

Acheter une maison avec des fissures : les vérifications avant de signer